Supreme Court vs RERA: ‘રેરા બંધ કરવી જોઈએ?’ કેમ ભડકી સુપ્રીમ

આશાઓનું એન્કાઉન્ટર અને સુપ્રીમનો ગર્ભિત આક્રોશ

નમસ્કાર વાચક મિત્રો! આજે તારીખ ૧૩ ફેબ્રુઆરી ૨૦૨૬, શુક્રવાર છે. દેશના રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર માટે આજનો દિવસ એક મોટા આંચકા સમાન છે. ભારતની સર્વોચ્ચ અદાલત એટલે કે સુપ્રીમ કોર્ટે આજે એક સુનાવણી દરમિયાન જે ટિપ્પણી કરી છે, તેણે બિલ્ડરોથી લઈને સરકારી બાબુઓ સુધી સૌની ઊંઘ હરામ કરી નાખી છે. વર્ષ ૨૦૧૬ માં જ્યારે ‘RERA’ (Real Estate Regulatory Authority) કાયદો આવ્યો હતો, ત્યારે ઘર ખરીદનારા મધ્યમ વર્ગને લાગ્યું હતું કે હવે તેમના સારા દિવસો આવશે. હવે કોઈ બિલ્ડર તેમને છેતરી શકશે નહીં અને સમયસર ઘરનું પઝેશન મળશે.

પરંતુ, આજે એક દાયકા પછી પણ સ્થિતિ ‘જૈસે થે’ જેવી છે. સુપ્રીમ કોર્ટના ન્યાયાધીશોની બેન્ચે આજે અત્યંત નારાજગી સાથે પૂછ્યું છે: “શું આપણે RERA ને બંધ કરી દેવી જોઈએ? જો તમારા આદેશોનું પાલન જ નથી થતું, તો આ ઓથોરિટીનો અર્થ શું છે?”

આ શબ્દો સાંભળીને કોર્ટરૂમમાં સોપો પડી ગયો હતો. આ પ્રશ્ન માત્ર સરકારને નથી, પણ તે સમગ્ર સિસ્ટમ સામે લાલ બત્તી સમાન છે. ઘરનું સ્વપ્ન જોતો સામાન્ય માણસ લોનના હપ્તા (EMI) અને ભાડું (Rent) બંને ભરીને જ્યારે થાકી જાય છે, ત્યારે તે RERA ના શરણે જાય છે. RERA હુકમ પણ કરે છે, પણ તે હુકમ માત્ર કાગળ પર રહી જાય છે. બિલ્ડરો પૈસા પાછા આપતા નથી અને ઘર આપતા નથી.

જ્યારે કાયદાકીય દળો એટલે કે Legal Forces નબળા પડે છે, ત્યારે બજારના Market Forces (બિલ્ડર લોબી) હાવી થઈ જાય છે. સુપ્રીમ કોર્ટનો ગુસ્સો એ જ લાચારીનું પરિણામ છે જે લાખો ઘર ખરીદનારાઓ રોજ ભોગવી રહ્યા છે.

ભાગ ૧: સુપ્રીમ કોર્ટમાં શું થયું? – આક્રોશનું કારણ (The Context)

આજે ૧૩ ફેબ્રુઆરી ૨૦૨૬ ના રોજ સુપ્રીમ કોર્ટમાં એક કેસની સુનાવણી ચાલી રહી હતી. આ કેસ એવા ઘર ખરીદનારાઓનો હતો જેમને RERA એ વર્ષો પહેલા રિફંડનો આદેશ આપ્યો હતો, પણ હજુ સુધી ફૂટી કોડી મળી નથી.

જસ્ટિસનો વેધક સવાલ:

જ્યારે વકીલોએ દલીલ કરી કે RERA પાસે પોતાના કોઈ પાવર નથી અને તેઓ કલેક્ટર પર નિર્ભર છે, ત્યારે જસ્ટિસે કહ્યું:

“અમે જોઈ રહ્યા છીએ કે RERA ઓર્ડર પાસ કરે છે, પણ તેનું અમલીકરણ શૂન્ય છે. આ તો ઘર ખરીદનારાઓને મૂર્ખ બનાવવાની વાત છે. જો આ સંસ્થા પાસે દાંત જ નથી (Toothless), તો તેને ચાલુ રાખવાનો શું ફાયદો? શું આપણે તેને બંધ કરી દેવી જોઈએ?”

આ ટિપ્પણી દર્શાવે છે કે ન્યાયતંત્ર હવે નોકરશાહીના બહાના સાંભળવા તૈયાર નથી. સુપ્રીમ કોર્ટે નોંધ્યું કે હજારો કરોડ રૂપિયાના રિકવરી સર્ટિફિકેટ્સ (RC) પેન્ડિંગ છે. બિલ્ડરો ખુલ્લેઆમ ફરે છે, નવા પ્રોજેક્ટ્સ લોન્ચ કરે છે, પણ જૂના ગ્રાહકોને પૈસા આપતા નથી. આ Forces of Corruption (ભ્રષ્ટાચારના બળો) અને નિષ્ક્રિયતા સામે કોર્ટનો આ લલકાર છે.

ભાગ ૨: RERA નો ઉદ્દેશ્ય અને વાસ્તવિકતા (Promise vs Reality)

૨૦૧૬ માં RERA કાયદો લાવવા પાછળનો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં પારદર્શિતા લાવવાનો હતો.

વચનો શું હતા?

1. સમયસર પઝેશન: બિલ્ડરે તારીખ ચૂકી જાય તો વ્યાજ સાથે પૈસા પાછા આપવા પડે.
2. એસ્ક્રો એકાઉન્ટ: ગ્રાહકના પૈસા જે પ્રોજેક્ટ માટે લીધા હોય, તેમાં જ વપરાવા જોઈએ (૭૦% રકમ).
3. પારદર્શિતા: કાર્પેટ એરિયા પર વેચાણ અને તમામ મંજૂરીઓ ઓનલાઇન મૂકવી.

વાસ્તવિકતા (૨૦૨૬):

આજે ૧૦ વર્ષ પછી પણ, મોટાભાગના બિલ્ડરો RERA માં રજીસ્ટ્રેશન કરાવે છે, પણ જ્યારે પ્રોજેક્ટ અટકી જાય ત્યારે RERA ના આદેશોનું પાલન કરતા નથી. RERA પાસે ઓર્ડર કરવાની સત્તા છે, પણ તે ઓર્ડરનો અમલ કરાવવા માટે તેની પાસે પોતાની પોલીસ કે Forces નથી. તે જિલ્લા કલેક્ટર પર આધારિત છે, જ્યાં ફાઈલો ધૂળ ખાય છે.

ભાગ ૩: રિકવરી સર્ટિફિકેટ (RC) – બાઉન્સ થયેલો ચેક?

RERA ની નિષ્ફળતાનું સૌથી મોટું કારણ છે – ‘રિકવરી સર્ટિફિકેટ’ ની અમલવારી.

પ્રક્રિયા શું છે?

• જ્યારે બિલ્ડર પૈસા પાછા ન આપે, ત્યારે RERA કલમ ૪૦ હેઠળ ‘રિકવરી સર્ટિફિકેટ’ (RC) જારી કરે છે.
• આ RC જે-તે જિલ્લાના કલેક્ટર (Collector) ને મોકલવામાં આવે છે.
• કલેક્ટરે આ રકમ ‘જમીન મહેસૂલની બાકી રકમ’ (Arrears of Land Revenue) તરીકે વસૂલવાની હોય છે. એટલે કે બિલ્ડરની મિલકત જપ્ત કરીને હરાજી કરવી.

સમસ્યા ક્યાં છે?

• સુપ્રીમ કોર્ટના ડેટા મુજબ, યુપી, હરિયાણા, મહારાષ્ટ્ર અને ગુજરાતમાં હજારો RC ઈશ્યુ થયા છે, પણ વસૂલાત ૧૦% પણ નથી.
• કલેક્ટર ઓફિસમાં આ કામ માટે પૂરતો સ્ટાફ નથી અથવા તો સ્થાનિક રાજકીય દબાણ (Political Forces) બિલ્ડરોને છાવરે છે.
• પરિણામે, RERA નો ઓર્ડર એ બાઉન્સ થયેલા ચેક જેવો બની જાય છે – કાગળ પર કિંમત છે, પણ હાથમાં રૂપિયો નથી.

ભાગ ૪: શું RERA ‘કાગળનો વાઘ’ છે? (Toothless Tiger)

સુપ્રીમ કોર્ટની “બંધ કરી દેવી જોઈએ” વાળી ટિપ્પણી પાછળનું કારણ એ છે કે RERA ને જે સત્તા મળવી જોઈતી હતી તે મળી નથી.

1. પોતાની પોલીસ નથી: સેબી (SEBI) કે ઈડી (ED) પાસે જેમ પોતાની તપાસ અને જપ્તીની સત્તા છે, તેવી RERA પાસે નથી. RERA ઓર્ડર આપી શકે, પણ બિલ્ડરને જેલમાં નથી પૂરી શકતું (સીધી રીતે).
2. અમલદારોનું રિહેબિલિટેશન સેન્ટર: એવી ટીકા પણ થાય છે કે RERA માં નિવૃત્ત IAS અધિકારીઓની નિમણૂક થાય છે. તેઓ બિલ્ડરો સામે કડક પગલાં લેવાને બદલે સમાધાનકારી વલણ અપનાવે છે.
3. Bargaining Power: બિલ્ડર પાસે પૈસા અને વકીલોની ફોજ (Legal Forces) છે, જે હાઈકોર્ટ અને સુપ્રીમ કોર્ટમાં સ્ટે (Stay) લઈ આવે છે. ગરીબ માણસ તારીખ પે તારીખમાં ફસાઈ જાય છે.

ભાગ ૫: ઘર ખરીદનારાઓની વ્યથા – બેવડો માર

સૌથી વધુ પીડા મધ્યમ વર્ગ ભોગવી રહ્યો છે. એક કાલ્પનિક ઉદાહરણ લઈએ ‘રમેશભાઈ’ નું.

• રમેશભાઈએ ૨૦૨૦ માં એક ફ્લેટ બુક કરાવ્યો. બિલ્ડરે કહ્યું ૨૦૨૩ માં પઝેશન મળશે.
• આજે ૨૦૨૬ છે, બિલ્ડિંગનું કામ બંધ છે.
• રમેશભાઈ બેંકને દર મહિને ₹૩૦,૦૦૦ લોનનો હપ્તો (EMI) ભરે છે.
• તેઓ જે ભાડાના મકાનમાં રહે છે તેનું ₹૧૫,૦૦૦ ભાડું ભરે છે.
• RERA એ ૨૦૨૪ માં રિફંડનો ઓર્ડર આપ્યો, પણ બિલ્ડર કહે છે “પૈસા નથી.”
• હવે રમેશભાઈ ઘર પણ નથી લઈ શકતા અને જૂના પૈસા પણ ફસાયેલા છે.

આ આર્થિક દબાણ (Financial Forces) અને માનસિક તાણ ઘણા પરિવારોને બરબાદ કરી રહ્યું છે. સુપ્રીમ કોર્ટ આ દર્દને સમજે છે.

ભાગ ૬: બિલ્ડર લોબી અને Market Forces નો પ્રભાવ

શા માટે બિલ્ડરો RERA થી ડરતા નથી? રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં Market Forces (બજારના બળો) બહુ શક્તિશાળી છે.

• રાજકીય કનેક્શન: મોટાભાગના મોટા બિલ્ડરો રાજકીય પીઠબળ ધરાવે છે. કલેક્ટર ઓફિસમાં તેમની ફાઈલો દબાવી દેવામાં આવે છે.
• ликવિડિટી ક્રંચનું બહાનું: બિલ્ડરો કોર્ટમાં દલીલ કરે છે કે “માર્કેટ મંદીમાં છે, અમારી પાસે રોકડ નથી. જો અમને જેલમાં નાખશો તો પ્રોજેક્ટ કોણ પૂરો કરશે?”
• કોર્ટ ઘણીવાર આ દલીલ સ્વીકારી લે છે કે “ગ્રાહકને ઘર જોઈએ છે, બિલ્ડર જેલમાં જાય તો ઘર નહીં મળે.” આ લૂપહોલનો બિલ્ડરો ફાયદો ઉઠાવે છે.

ભાગ ૭: સુપ્રીમ કોર્ટના અગાઉના પ્રયાસો – આમ્રપાલી અને યુનિટેક

આ પહેલીવાર નથી જ્યારે સુપ્રીમ કોર્ટ મેદાનમાં આવી હોય. નોઈડાના આમ્રપાલી અને યુનિટેક કેસમાં કોર્ટે ઐતિહાસિક નિર્ણયો લીધા હતા.

• કોર્ટે બિલ્ડરોને જેલમાં ધકેલી દીધા હતા.
• પ્રોજેક્ટ પૂરો કરવાની જવાબદારી સરકારી કંપની NBCC ને સોંપી હતી.
• ફોરેન્સિક ઓડિટ કરાવીને ડાયવર્ટ કરેલા પૈસા શોધી કાઢ્યા હતા.

પરંતુ, દરેક કેસમાં સુપ્રીમ કોર્ટ મોનિટરિંગ કરી શકે નહીં. RERA એ પોતે સક્ષમ બનવું પડશે. સુપ્રીમ કોર્ટનો આજનો ગુસ્સો એ જ છે કે “અમારે દરેક વખતે દરમિયાનગીરી કેમ કરવી પડે છે? RERA પોતાનું કામ કેમ નથી કરતું?”

ભાગ ૮: RERA ને સક્ષમ બનાવવા શું કરવું જોઈએ? (Proposed Solutions)

જો RERA ને બંધ નથી કરવી, તો તેને ‘વાઘ’ બનાવવા માટે શું સુધારા જરૂરી છે?

1. પોતાની એન્ફોર્સમેન્ટ વિંગ: RERA પાસે પોતાની પોલીસ ફોર્સ (Enforcement Forces) હોવી જોઈએ જે સીધી જપ્તીની કાર્યવાહી કરી શકે. કલેક્ટર પર નિર્ભરતા ખતમ કરવી જોઈએ.
2. જપ્તી અને હરાજી: જો બિલ્ડર ૩૦ દિવસમાં પૈસા ન આપે, તો RERA ને તેની ઓફિસ અને બેંક એકાઉન્ટ સીલ કરવાની સીધી સત્તા હોવી જોઈએ.
3. એકઝીક્યુશન પાવર: RERA ના ઓર્ડરને ‘સિવિલ કોર્ટના હુકમનામા’ (Decree) જેટલું વજન મળવું જોઈએ.
4. જવાબદારી: જો કલેક્ટર વસૂલાત ન કરે, તો કલેક્ટર સામે પગલાં લેવાની સત્તા હોવી જોઈએ.

ભાગ ૯: બિલ્ડરોનો પક્ષ – “અમે પણ Forces થી ઘેરાયેલા છીએ”

સિક્કાની બીજી બાજુ પણ જોવી જોઈએ. બિલ્ડરો શું કહે છે?

• મંજૂરીઓમાં વિલંબ: સરકારી તંત્રમાંથી પરવાનગી (EC, Fire, Building Use) લેવામાં વર્ષો નીકળી જાય છે, જેના કારણે પ્રોજેક્ટ મોડો પડે છે.
• રો મટિરિયલના ભાવ: સિમેન્ટ અને સ્ટીલના ભાવમાં થતા વધારા (Inflationary Forces) ને કારણે બજેટ ખોરવાય છે.
• RERA ની કડકાઈ: બિલ્ડરો કહે છે કે RERA એકતરફી છે અને માત્ર ગ્રાહકોનું સાંભળે છે.

જોકે, જ્યારે ગ્રાહકના પૈસા બીજે ડાયવર્ટ કરવાની વાત આવે, ત્યારે બિલ્ડરો પાસે કોઈ બચાવ હોતો નથી.

ભાગ ૧૦: ગુજરાત RERA (GuRERA) ની સ્થિતિ

ગુજરાતની વાત કરીએ તો, અહીં RERA પ્રમાણમાં સારું કામ કરી રહ્યું છે, પણ રિકવરીમાં અહીં પણ સમસ્યા છે.

• અમદાવાદ, સુરત અને વડોદરામાં અનેક પ્રોજેક્ટ્સ અટકેલા છે.
• GuRERA એ ડિજિટલ પોર્ટલ બનાવ્યું છે, પણ ગ્રાઉન્ડ લેવલ પર અમલીકરણમાં હજુ સુધારાને અવકાશ છે.
• સુપ્રીમ કોર્ટના આ આદેશની અસર ગુજરાતના તંત્ર પર પણ પડશે અને આગામી દિવસોમાં કલેક્ટરો દ્વારા મિલકત જપ્તીની ઝુંબેશ શરૂ થઈ શકે છે.

ભાગ ૧૧: આર્થિક અસરો – ભરોસો તૂટશે તો શું?

રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર એ ભારતના અર્થતંત્રનું એન્જિન છે. ખેતી પછી સૌથી વધુ રોજગારી અહીં મળે છે.

• જો ગ્રાહકોનો ભરોસો તૂટી જશે અને તેઓ ઘર ખરીદવાનું બંધ કરી દેશે, તો અર્થતંત્ર પર વિપરીત અસર થશે.
• Market Forces ત્યારે જ કામ કરે જ્યારે તેમાં ‘વિશ્વાસ’ (Trust) હોય. RERA ની નિષ્ફળતા એ આખા સેક્ટર માટે ‘રેડ સિગ્નલ’ છે.
• સુપ્રીમ કોર્ટની ટિપ્પણીથી બેંકો પણ હવે બિલ્ડરોને લોન આપતા પહેલા સો વાર વિચારશે.

ભાગ ૧૨: કાયદાકીય લડાઈ – હવે આગળ શું?

૧૩ ફેબ્રુઆરી ૨૦૨૬ ના રોજ કોર્ટે કેન્દ્ર સરકાર અને તમામ રાજ્ય સરકારોને નોટિસ આપીને પૂછ્યું છે કે RERA ના અમલીકરણ માટે તમે શું પગલાં લીધા છે?

• આગામી સુનાવણીમાં સરકારોએ ‘એક્શન ટેકન રિપોર્ટ’ (ATR) રજૂ કરવો પડશે.
• શક્ય છે કે સુપ્રીમ કોર્ટ કોઈ ઉચ્ચસ્તરીય કમિટીની રચના કરે અથવા RERA એક્ટમાં સુધારા સૂચવે.
• ત્યાં સુધી, ઘર ખરીદનારાઓએ સંગઠિત થઈને લડત આપવી પડશે.

ભાગ ૧૩: ગ્રાહકો માટે સલાહ – ક્યાં ધ્યાન રાખવું?

સુપ્રીમ કોર્ટ ભલે લડે, પણ ગ્રાહક તરીકે આપણે પણ જાગૃત રહેવું પડશે.

1. RERA રજીસ્ટર્ડ: માત્ર રજીસ્ટર્ડ પ્રોજેક્ટમાં જ રોકાણ કરો.
2. બિલ્ડરનો રેકોર્ડ: બિલ્ડરના પાછલા પ્રોજેક્ટ્સ તપાસો. શું તેણે સમયસર પઝેશન આપ્યું છે?
3. પેમેન્ટ પ્લાન: કન્સ્ટ્રક્શન લિંક્ડ પ્લાન (CLP) પસંદ કરો. એડવાન્સમાં બધા પૈસા ન આપો.
4. લીગલ ટાઈટલ: વકીલ પાસે જમીનના દસ્તાવેજો ચેક કરાવો.

ભાગ ૧૪: આખરી આશા સુપ્રીમ કોર્ટ

અંતમાં, ૧૩ ફેબ્રુઆરી ૨૦૨૬ ના રોજ સુપ્રીમ કોર્ટનો આ ભડકો વાજબી છે. RERA ને જે ઉદ્દેશ્ય સાથે બનાવવામાં આવ્યું હતું, તે ઉદ્દેશ્ય સિદ્ધ નથી થઈ રહ્યો.

“રેરા બંધ કરવી જોઈએ?” આ પ્રશ્ન ભલે કટાક્ષમાં પૂછાયો હોય, પણ તે તંત્રના ગાલ પર તમાચા સમાન છે. જો સરકાર ઈચ્છે તો રાતોરાત કાયદામાં ફેરફાર કરીને RERA ને ‘સુપર પાવર’ આપી શકે છે. પણ પ્રશ્ન એ છે કે શું રાજકીય દળો (Political Forces) આવું થવા દેશે?

ઘર ખરીદનાર મધ્યમ વર્ગ પાસે હવે એક જ આશા છે – ન્યાયતંત્ર. જો સુપ્રીમ કોર્ટ કડક હાથે કામ લેશે અને કલેક્ટરોની જવાબદારી નક્કી કરશે, તો જ સ્થિતિ સુધરશે. નહિતર, તારીખ પે તારીખ અને ચક્કર પે ચક્કર ચાલુ જ રહેશે.

આશા રાખીએ કે સુપ્રીમ કોર્ટની આ ટકોર બાદ ‘સૂતેલું તંત્ર’ જાગશે અને ઘરના સ્વપ્ન જોતા પરિવારોને ન્યાય મળશે. કારણ કે ઘર એ માત્ર ઈંટોનું મકાન નથી, પણ આખી જિંદગીની મૂડી અને લાગણીઓનું સરનામું છે.